Всяка година Европейската комисия издава това, което нарича доклад за механизма за предупреждение. Целта – по думите на комисията – е да се „открият, предотвратят и коригират дисбаланси, които влияят неблагоприятно или които биха могли да се отразят неблагоприятно на правилното функциониране на икономиката на държава-членка“.
Последният, публикуван преди две седмици, съдържа глава за жилищата. Той предупреди, че много държави членки са изложени на риск от болезнена корекция на цените на жилищата, тъй като по-високите лихвени проценти пробиват малкия скок в стойностите, наблюдаван по време на пандемията. Докладът предупреждава, че жилищата са надценени с над 10 процента в повече от половината държави-членки на ЕС и с над 20 процента в девет държави: Австрия, Белгия, Чехия, Дания, Германия, Люксембург, Холандия и Португалия и Швеция. . .
Въпреки това, когато става въпрос за Ирландия, тя каза, че цените на жилищата “не са надценени”. Всъщност той беше подценен до около 10 процента.
„Съществуват опасения, свързани с развитието на цените на жилищата“, се посочва в доклада, като се отбелязва, че номиналният годишен ръст на цените на жилищата в републиката е нараснал до 14,6 процента през второто тримесечие на 2022 г. Въпреки това в доклада се казва, че „оценката на Комисията gap” показателите не показват признаци на потенциално преувеличение.”
Резултатите ще накарат мнозина тук да си почешат главите, особено като знаем, че националните средни цени на жилищата в Дъблин и в Dún Laoghaire-Rathdown, най-скъпият район на местните власти, са седем, 10 и 14 пъти над средните доходи на пълен работен ден тук.
Докладът на комисията обаче фундаментално пропуска заключението си, като го подценява. Той използва променливи на съвкупния доход, базирани на невероятно завишени стойности на БВП, като тук получава завишено усещане за доход на глава от населението и фалшиво усещане за дългосрочна тенденция на доходите. Комисията използва БВП за единна мярка в целия блок. Разбира се, БВП на Ирландия е толкова повлиян от присъствието на мултинационални корпорации, че не отразява реалната икономика.
Мнозина също така твърдят, че дългосрочните съотношения между доходите и цените на жилищата вече не са актуални, защото се отнасят за епоха, преди недвижимите имоти да станат ценови инвестиционен актив и цената да стане общо кратно на дохода.
Гледната точка на ESRI
Използвайки различна методология, Институтът за икономически и социални изследвания (ESRI) в своя последен тримесечен бюлетин стигна до много различно заключение, оценявайки, че жилищата тук всъщност са надценени с най-малко 7%, а може би и повече.
Мозъчният тръст разработи модел, при който цените на жилищата трябва да се основават на различни икономически и демографски фактори като доходи, население, кредити и лихвени проценти.
Установено е, че цените са били с около 7% по-високи от очакваните трендови стойности до края на миналата година. За разлика от преди 2008 г., когато надценяването на имотите беше движено от излишните кредити, този път цените бяха надути от фактори, свързани с пандемията, като увеличени спестявания и свиващо се предлагане, заедно с „нарастващия дял“ на институционалните инвеститори на пазара, каза той.
„Анализът е до края на 2021 г., така че като се има предвид темпът на растеж на цените на жилищата през 2022 г., надценяването в момента е най-малко 7%, може би дори с няколко процентни пункта“, каза Киърън Макюен от ESRI.
„Това не означава непременно, че цените на жилищата ще паднат с тази сума, но това, което подсказва, е, че големите увеличения на цените на жилищата, които видяхме, не могат да бъдат поддържани в бъдеще и вероятно ще видят значително покачване по отношение на ръста на цените на жилищата през следващите тримесечия и нататък”, каза той. през следващата година.”
Маккуин каза, че е твърде рано да се каже дали сегашното забавяне в крайна сметка ще се превърне в корекция на цената.
Ръстът на цените на жилищата на национално ниво падна до 10,8 процента през септември, продължавайки модела на забавяне, наблюдаван през последните месеци. Но не забравяйте, че това число е моментна снимка на пазара от преди няколко месеца, тъй като се основава на транзакции през юни и юли.
рискови фактори
Повишаването на разходите за заеми доведе до бързо забавяне на пазарите на недвижими имоти по света и корекция на някои от най-значимите пазари.
В своя доклад за наблюдение след програмата, също публикуван миналия месец, той оценява представянето на ирландската икономика, като тук отбелязва някои от рисковите фактори на жилищния пазар.
Той предупреждава, че „ръстът на цените на жилищата е изпреварил доходите, увеличавайки риска от дисбаланси“. По отношение на пазарните перспективи тук се казва: „Ръстът на цените на жилищата се очаква да се забави през втората половина на 2022 г., тъй като реалните доходи намаляват и лихвените проценти по ипотечните кредити се увеличават.“
Високопоставен служител на ЕС, цитирайки доклад в The Irish Times, каза, че Ирландия е видяла рязко покачване на цените на жилищата и това очевидно се превръща в “социален проблем”.
В случая с Ирландия нашите индикации са, че увеличенията на цените на жилищата не са толкова високи, колкото сме виждали в други държави-членки. Те казаха, че цените се увеличават, но темпът на увеличения не е толкова висок, колкото другаде.
“Това, което виждаме в Ирландия е, че има много бърз демографски растеж. Това, което виждаме, е липса на предлагане в сравнение с търсенето.
„Това основно се превръща в социален проблем, но ние не виждаме това като голям икономически дисбаланс, който би засегнал самия банков сектор“, казаха те.
Накратко, имаме хроничен социален проблем, когато става въпрос за жилища, но стегната банкова система, която не е изложена на стойността на жилищата по същия начин, както беше през 2008 г.