Времето е несигурно за притежателите на ипотеки. Лихвите на Европейската централна банка скочиха от нула на 2 процента само за четири месеца. Кредитополучателят на инструмента за проследяване на ЕЦБ плюс 1 процент (марж от 1 процент върху основния лихвен процент на ЕЦБ) ще види лихвата да се покачва от 1 на 3 процента. Ако имат ипотека с остатък от 200 000 евро, те ще плащат допълнителна лихва от 4000 евро годишно.
Европейската централна банка казва, че ще продължи да повишава лихвите по ипотечните кредити, докато укроти инфлацията. И така, какво трябва да направи кредитополучателят с проследена ипотека?
Ако коригират ипотечния си лихвен процент сега, те ще загубят инструмента си за проследяване, когато фиксираният лихвен процент се покачи. Има общо впечатление, че “не трябва да се отказвате от вашия тракер”. Но това не винаги е вярно. Като правило, ако имате евтин тракер – по-малко от 1 процент марж на ЕЦБ – и ако ви остават повече от 10 години от заема ви, вероятно трябва да се придържате към вашия тракер.
Но ако имате проследяване на ЕЦБ плюс 2 процента, това струва много малко и вероятно трябва да фиксирате процента за 5 години. Дори ако имате инструмент за проследяване на много нисък марж, но ви остават по-малко от 10 години, вероятно трябва да се вместите в пет години. След като фиксираната лихва се повиши, може да платите по-висока лихва, отколкото бихте направили иначе, но балансът ще бъде много по-нисък и ще ви остане много кратко време за ипотеката.
И какво трябва да направи някой с променлив ипотечен кредит?
Днешният клиент с променлива скорост трябва да ремонтира незабавно. Те не трябва да забавят или да отскачат, защото има вероятност фиксираните цени да се покачат в краткосрочен план
– Брендън Бърджис
Това е много по-ясно решение. Ирландският пазар на ипотечни кредити бездейства от много години. Докато фиксираните лихви в Ирландия бяха много по-високи, отколкото в останалата част от еврозоната, променливите лихви бяха и отново са по-високи за повечето банки. Клиент с променлив лихвен процент със съотношение заем към стойност под 80 процента плаща 2,95 процента на AIB, 3,85 процента на постоянен TSB и 4,2 процента на Bank of Ireland. Петгодишната фиксирана лихва и за трите кредитора е около 3 процента.
Пазарите в Обединеното кралство се успокоиха след бурята / цените на употребяваните автомобили скочиха
Днешният клиент с променлива скорост трябва да ремонтира незабавно. Те не трябва да забавят или да отскачат, защото има вероятност фиксираните цени да се покачат в краткосрочен план. В повечето случаи те ще получат намаление на цената, която плащат, и във всички случаи ще получат защита срещу увеличения за следващите пет години.
Вземете например клиента на Bank of Ireland с променлива ставка от 4,2 процента. Ако не направят нищо, може да получат увеличение на този процент. Но те могат да намалят този процент днес до 3 процента с петгодишно фиксиране. За някой с ипотека от 200 000 евро това е спестяване на 2400 евро годишно от лихви и защита от по-нататъшни увеличения през следващите пет години.
Избягвайте да мислите за бивши клиенти на големи банки, чиито ипотеки са били продадени на фондове-лешояди, защото са закъснели или са били преструктурирани
– Брендън Бърджис
Дори клиентите, които имат фиксирана цена в момента, трябва да преразгледат опциите си. Те не трябва да чакат планирания край на периода с фиксирана цена. Може да избухне рано и да се коригира при текущите темпове. Те може да се сблъскат с такса за предсрочно погасяване, за да нарушат рано фиксираната си лихва, но тя трябва да е много ниска.
Но не мислете за бившите клиенти на големи банки, които са продали ипотеките си на фондове-лешояди, защото са изостанали или защото са били преструктурирани. Централната банка на Ирландия и министърът на финансите Паскал Донохю увериха тези клиенти, че техните условия няма да бъдат засегнати от продажбата. Това е вярно в тесния правен смисъл. Но правилата и условията позволяват на заемодателя да начислява какъвто желае лихвен процент. Някои клиенти на фондове за лешояди наскоро бяха уведомени, че техните променливи проценти са се повишили до 4,9 процента. Други съобщиха, че са били уведомени за увеличение до 5,45 процента.
И когато те попитат за определяне на лихвите си, им се казва, че техните кредитори не предлагат опция с фиксиран лихвен процент. Ако ипотеката им не се продаде, те ще могат да я поправят на 3 процента. Повечето от тези клиенти имат лоша кредитна история, така че не могат да преминат към нов кредитор. Увеличаването на лихвите ще изостри проблема с просрочените задължения и ще затрудни възстановяването им.
Централната банка принуди кредиторите да продадат така наречените си лоши кредити. Може да попитате защо нито те, нито правителството са предприели никакви стъпки, за да защитят притежателите на ипотечни кредити от произволни увеличения на ипотечния процент. Лешоядите наистина се прибраха да живеят.
- Брендън Бърджис е защитник на потребителите и основател на The Consumer Forum Askaboutmoney.com